ועידת הנדל"ן השנתית של EY ישראל - 2017

בין המשתתפים בכנס אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, שהציג את מדיניות הממשלה בתחום הדיור. לדבריו של יצחקי "מדברים על המלחמה במשקיעים, אף אחד לא מדבר על המלחמה שמנהלים גורמים אינטרסנטים נגדנו ונגד תוכנית מחיר למשתכן. המכרז הראשון של תכנית מחיר למשתכן נפתח בחודש אוקטובר 2015, באוקטובר 2017 הדיירים הראשונים יקבלו מפתח לדירה! במדינת ישראל זה שיא לקבל מפתח לדירה תוך שנתיים. אנחנו לא מכריחים, מי שרוצה שייקח ומי שלא לא חייב. מהצד שלנו זה נראה קצת  אחרת, בסופו של דבר אנחנו מרוצים.

נכון שצריכים לטפל גם בחסמים והיתרים, אבל כולם מנסים לעבוד ביחד. המטרה שלנו היא לאפשר בנייה של מספיק דירות בשוק הפרטי בהתאם לצרכים של מדינת ישראל גם לטווח הארוך.

 אביגדור יצחקי: "גורמים אינטרסנטים מנהלים מלחמה במחיר למשתכן".  צילום: אורן טסלר.

יש שמועות שקבלנים מתכוונים לעצור את הבנייה ולא ייבנו כמחאה. אז אני שואל: מה הם יעשו עם העובדים שלהם? אנחנו נדאג לכך שהם לא יעצרו את הבנייה, לא יהיה להם כדאי.

אני שומע הערות שלא ברור מאיפה הן מגיעות, כמו שעברו שנתיים ואף אחד לא קיבל מפתח לדירה, מי נותן דירה היום בפחות משנתיים?

מה שאני מציע לכולם - בואו לפגוש את הזוגות שזכו בדירות. תראו את הפריסה הארצית שלנו. אי אפשר להגיד שהיא רק בפריפריה. עיקר הדירות שהוגרלו הן במרכז הארץ. כ- 2000 דירות במודיעין, 500 דירות בראשל"צ זה מרכז הארץ!

נשמעות תלונות שתכנית מחיר למשתכן עוצרת את הבניה. נדאג שתהיה מספיק בניה לכולם. הגופים העיקריים כמו - מנהל התכנון, רמ"י, החשב הכלכלי , אגף התקציבים, והחברה הממשלתית "דירה להשכיר" יושבים עם חברות נוספות שמגיעות מידי פעם ומקבלים ביחד החלטות במקום. מידי שבוע מקיימים ישיבה להסרת חסמים.

בשנת 2016 בלבד שיווקנו כ- 73 אלף יחידות דיור. נכון שלא כולן נמכרו עדיין אבל זה בהחלט נותן מענה לשוק הדיור הישראלי ולצרכים שלו. כמובן שבמקביל לדיור אנחנו משווקים גם אזורי תעסוקה ומסחר על מנת שדיירים חדשים יוכלו להגיע למצב שיש להם את כל הפסיליטיז בשכונה החדשה.

בעיה נוספת היא פועלים. ישראלים לא רוצים לעבוד בבניין. אנחנו במהלך גדול מאוד מול ממשלת סין, להבאה של עובדים לענף, בעוד כחודש אנחנו מקווים שינחת בארץ המטוס הראשון עם עובדים סינים".

חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן ב- EY ישראל, החברה המארגנת של הועידה,  מציין כי "השנה לראשונה אנו עדים לכך שבמקביל למלחמת החורמה במשקיעים, מתחיל טיפול מאסיבי גם בצד ההיצע. תכנית מחיר למשתכן מתחילה לצבור תאוצה, מתחמים גדולים יוצאים לשיווק, ויותר הסכמי גג נחתמים עם רשויות מקומיות.

יש תחושה שמתנהלת מלחמה פסיכולוגית אשר מטרתה לגרום לקונים פוטנציאליים להמתין, ובדרך זו לגרום להקטנה בביקוש. הפצצה האחרונה במלחמה פסיכולוגית זו נזרקה לפני כשבועיים - הגרלת הענק שהכריז משרד האוצר. 15 אלף יח"ד שיוגרלו ב- 24 ישובים.

 חן שיין: "תחשבו מה היה קורה ליזם פרטי, אם היה מארגן קבוצת רכישה עם כל כך הרבה סימני שאלה".  צילום: אורן טסלר.

הזכאים אמורים לבצע את השקעה גדולה והחשובה ביותר בחייהם, בזמן שלא ברור להם באיזה יישוב יגורו, באיזו דירה יזכו, מה יהיה בסביבת הדירה שלהם, אילו שירותים קהילתיים, והכי חשוב מתי יקבלו מפתח לדירה. לוחות הזמנים לא ברורים שכן לחלק מהפרויקטים הנכללים בהגרלה אין עדיין היתרי בניה ולחלקם אפילו אין תב"ע סופית.

תחשבו מה היה קורה ליזם פרטי, אם היה מארגן קבוצת רכישה עם כל כך הרבה סימני שאלה.

האם זה סביר לדחוף ציבור כזה גדול לבצע את רכישת חייהם בתנאים כאלו של אי וודאות?

האם ההנחה שיקבלו הזכאים שווה את חוסר יכולת הבחירה שלהם בדירה המתאימה להם?

האם אנחנו לא יוצרים דור חדש של משקיעים שיאלצו להשכיר את הדירה שבה זכו ואולי יגלו שהעסקה שהם עשו היא לא עסקה טובה?

מה הם בעצם מרוויחים? אם המחירים ירדו בעקבות תכנית מחיר למשתכן, זה אומר שהרכישות נעשו במחיר השוק החדש.

נראה שהזוכים המאושרים בהגרלות הגדולות הם חיילים שנשלחים בשם כולנו לקרב על הורדת מחירי הדיור בישראל. אני מקווה מאוד ששמחתם של הזוכים לא תוחלף בעצב  ובכעס בזמן המפגש עם המציאות".

עו"ד דני הרינג, שותף מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד שטיינמץ הרינג גורמן, אמר בכנס "נראה כי קטר הדיור תקוע בתחנה. לא ברור אם, מתי ולאן ינוע.

האם מדובר בעצירה זמנית לפני שמחממים מנועים, כמו שקרה עם ואחרי נפילתה של תוכנית "מע"מ אפס" או האם יש כאן שינוי מגמה?

בשנה האחרונה התרחשו מספר אירועים שאולי תרמו לעצירתו של "קטר הדיור"- תוכנית "מחיר למשתכן" ממשיכה לנוע, מכרזים על קרקעות לבניה רוויה מתפרסמים בעיקר במסגרת תוכנית זו, מחירי הקרקע מסובסדים וזכייה לפי מחיר הנמוך למ"ר מובנה.

אין כאן אמנם הצפה של השוק בקרקעות כמו לפני כ- 30 שנה בימיהם של שרון ופואד, גם "בניה תקציבית" מבית היוצר של שרון אין כאן, ואומנם רק חלק מהדירות שיוגרלו ויזכו בהן חסרי דיור, במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" הינן בעלות היתר בניה בתוקף לביצוע. אבל יש כאן תוכנית שממשיכה ומנסה ואפילו גם מצליחה, גם אם בינתיים בהיקפים מצומצמים, לשווק יח"ד בהנחה של מאות אלפי שקלים, לעומת מחיר השוק, ממש בסמיכות פיזית.

 עו"ד דני הרינג: "אולי יש כאן התחלה של שינוי בנרטיב של הציבור, שירידת מחירים היא לא תופעה בלתי אפשרית".  צילום: אורן טסלר.

אירוע נוסף שהתרחש בשנה האחרונה הוא המלחמה במשקיעי הנדל"ן למגורים. זו מלחמה עם הרבה אנרגיה ופוליטיקה: העלאת מס הרכישה, צמצום אשראי בנקאי והטלת מס על דירה שלישית. התוצאה - נראה שמשקיעים אכן עוזבים השקעות בשוק הנדל"ן.

האם שני האירועים האלה שתרמו לקטר לעצור בתחנה? הרי, אם בונים ומשווקים אלפי דירות במחיר זול באלפי שקלים ממחירי השוק הקיימים, ואם משקיעים עוזבים את שוק דיור כשוק השקעות, אז אולי בכל זאת האקסיומה שמחירי הדיור ימשיכו והם לא יכולים לרדת נסדקת. אולי באמת יש כאן התחלה של שינוי בנרטיב של הציבור, שירידת מחירים בשוק הנדל"ן, אינה תופעה בלתי אפשרית".